התחדשות עירונית
התחדשות עירונית היא שם כולל לשני סוגי תכניות:
תמ"א 38 | תכנית פינוי בינוי
ההבדל המהותי בין התכניות:
בתמ"א 38 התכנית אינה מחייבת קידום תכנית בנין עיר מפורטת, מה שמאפשר התחלת תכנון להיתר בניה מיד לאחר חתימה על הסכם מחייב בין בעלי הדירות והיזם ולקיצור לוחות הזמנים.
לעומת זאת, בתכנית פינוי בינוי התכנית מבוצעת על מתחם של מבנים גובלים ומחייבת קידום תכנית בנין עיר מפורטת טרם התחלת התכנון להיתר וזאת בכדי לתת מענה כולל לתשתיות, שטחים פתוחים, שטחים ציבוריים וכו', מה שמביא להתארכות לוחות הזמנים.
לשתי התכניות ישנו סל הטבות מגוון אשר עוגן בחוק בכדי לעודד בעלי דירות וחברות יזמיות לבצע פרויקטים מסוג של התחדשות עירונית אשר נותנים מענה בשני היבטים מרכזיים: חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה והגדלת היצע הדירות במדינת ישראל.
התחדשות עירונית היא שם כולל לשני סוגי תכניות:
תמ"א 38 | תכנית פינוי בינוי
ההבדל המהותי בין התכניות:
בתמ"א 38 התכנית אינה מחייבת קידום תכנית בנין עיר מפורטת, מה שמאפשר התחלת תכנון להיתר בניה מיד לאחר חתימה על הסכם מחייב בין בעלי הדירות והיזם ולקיצור לוחות הזמנים.
לעומת זאת, בתכנית פינוי בינוי התכנית מבוצעת על מתחם של מבנים גובלים ומחייבת קידום תכנית בנין עיר מפורטת טרם התחלת התכנון להיתר וזאת בכדי לתת מענה כולל לתשתיות, שטחים פתוחים, שטחים ציבוריים וכו', מה שמביא להתארכות לוחות הזמנים.
לשתי התכניות ישנו סל הטבות מגוון אשר עוגן בחוק בכדי לעודד בעלי דירות וחברות יזמיות לבצע פרויקטים מסוג של התחדשות עירונית אשר נותנים מענה בשני היבטים מרכזיים: חיזוק מבנים בפני רעידות אדמה והגדלת היצע הדירות במדינת ישראל.
תמ"א 38
תכנית מתאר ארצית מס' 38 מתחלקת לשני סוגים:
תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי נגד רעידות אדמה | תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
בשני המקרים בעלי הדירות מקבלים דירה משופרת לאחר ביצוע העבודות בהתאם להסכם שנחתם מול היזם/קבלן המבצע.
פרויקטים מסוג זה יוצאים לפועל ברוב גדול של המקרים על בית מגורים משותף יחיד.
התכנית חלה אך ורק על בתי מגורים משותפים העומדים בהגדרות והתנאים הקבועים בחוק, ביניהם התנאים שלהלן:
1. מבנים שההיתר בניה לבנייתם ניתן לפני ה 1.1.1980.
2. מבנים שאינם עומדים בתקן 413 לרעידות אדמה.
3. מס' הדירות והשטחים הבנויים עומדים במינימום הנדרש בחוק.
תמ"א 38/1 - חיזוק ועיבוי נגד רעידות אדמה
במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) מתבצעות עבודות חיזוק במבנה.
הדיירים חותמים על הסכם מול היזם בו הם מעבירים ליזם את זכויות הבנייה לקומות שיתווספו מעל הבניין הקיים.
תמורות נפוצות בפרויקטים מסוג זה: שיפוץ וחיזוק של הבניין בהתאם לתקן 413, הרחבת הדירות הקיימות באמצעות תוספת ממ"דים, תוספת מרפסות, תוספת מעלית והכל בהתאם לתנאים שסוכמו בין הדיירים ליזם.
לצורך התנעת התהליך נדרשת הסכמה של שני שלישים או יותר מבעלי הדירות בבניין המשותף
הליך מקוצר המאפשר יציאה לתכנון להיתר בניה ללא צורך בקידום תב"ע
הליך בנייה מורכב יותר מבנייה חדשה הדורש מיומנות גבוהה, ידע וניסיון בפרויקטים מסוג זה
ישנה היתכנות כלכלית לביצוע הפרויקט בשיעור גבוה יותר מפרויקטים להריסה ובניה מחדש
תמ"א 38/2 - הריסה ובנייה מחדש
במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) נהרס הבנין הישן ובמקומו נבנה בנין חדש.
הדיירים חותמים על הסכם בו הם מעבירים ליזם את כלל זכויות הבנייה במגרש לשם הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש הכולל כמות גדולה יותר של קומות ויח"ד, בו יהיו זכאים לדירה חדשה ומשופרת בתנאים שהוסכמו.
תמורות נפוצות בפרויקטים מסוג זה: דירה חדשה בשטח זהה/מוגדל משטח הדירה ישנה, תוספת מרפסת, חניה וכו'.
לצורך התנעת התהליך נדרשת הסכמה של 80% או יותר מבעלי הדירות בבניין המשותף
הליך מקוצר המאפשר יציאה לתכנון להיתר בניה ללא צורך בקידום תב"ע
הליך בנייה סטנדרטי ומוכר (בניה חדשה), מה שמביא לשווי גבוה יותר של הדירות בפרויקט (הן של הדיירים והן של היזם)
ישנה היתכנות כלכלית לביצוע הפרויקט באזורי ביקוש בעלי שווי קרקע גבוה יחסית
תכנית פינוי בינוי
תכנית פינוי בינוי מתחלקת לשני מסלולים:
מסלול רשויות (יוזמת המדינה) | מסלול מיסוי (יוזמה פרטית)
בשני המסלולים לפינוי בינוי נהרס מתחם מגורים ומוקם תחתיו מתחם חדש ומודרני הכולל הכנת תכנית מפורטת הכוללת בתוכה התייחסות ומתן מענה מקיף לנפחי בניה, שטחים פתוחים וציבוריים, תשתיות, הסדרי תנועה וכו'.
בין התנאים לקידום תכנית מפורטת לפינוי בינוי:
1. מתחם הכולל 24 יח"ד לפחות.
2. שטחו הכולל של המתחם עומד בשטח מינימאלי שנקבע על-ידי ועדות התכנון.
3. להתנעת התהליך דרושה הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות במתחם.
פינוי בינוי | מסלול רשויות (יוזמת המדינה)
במסלול רשויות התכנית מקודמת ביוזמת המדינה, המכריזה על מתחם המיועד לפינוי בינוי.
הרשות המקומית אחראית על קידום התוכנית עד להכנתה ולאישורה במוסדות התכנון והשלמת השטחים הציבוריים בתכנית. לאחר מכן, האחריות לקידום העסקה מול היזם עוברת לבעלי הדירות במתחם אשר עוברים לניהול משא ומתן עד לחתימה על הסכם מחייב.
תמורות נפוצות בפרויקטים מסוג זה: דירה חדשה בתוספת שטח, מרפסת, חניה, מחסן, קרן תחזוקה ועוד, הכל בכפוף להסכמות בין בעלי הדירות ליזם.
במסלול זה הרשות המקומית ו/או הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכריזות על מתחם כ"מתחם פינוי בינוי"
לצורך התנעת התהליך נדרשת הסכמה של שני שלישים או יותר מבעלי הדירות במתחם
נדרש תכנון מוקדם וקידום תב"ע שתספק מענה ראוי לצרכי ציבור, תשתיות, הסדרי תנועה וכו'
מכפיל הדירות ונפח זכויות הבנייה ייקבעו במסגרת תכנון התב"ע להבטחת כדאיות כלכלית לפרויקט
פינוי בינוי | מסלול מיסוי (יוזמה פרטית)
במסלול מיסוי התכנית מקודמת ביוזמת בעלי הדירות במתחם או היזם, האחרונים פונים למדינה בבקשה להכריז על מתחם כמיועד לפינוי בינוי. המדינה תיעתר לבקשה אך ורק אם הינה עומדת בתנאים הקבועים בחוק. ההכרזה מקנה לפרויקט המתוכנן את הטבות המיסוי השונות והיזם הוא זה שנושא בעלות הכנת התכנית וקידום אישורה בוועדות התכנון.
תמורות נפוצות בפרויקטים מסוג זה: דירה חדשה בתוספת שטח, מרפסת, חניה, מחסן, קרן תחזוקה ועוד, הכל בכפוף להסכמות בין בעלי הדירות ליזם.
במסלול זה בעלי הדירות ו/או היזם פונים למדינה בבקשה להכריז על המתחם כ"מתחם פינוי בינוי"
לצורך התנעת התהליך נדרשת הסכמה של שני שלישים או יותר מבעלי הדירות במתחם
נדרש תכנון מוקדם וקידום תב"ע שתספק מענה ראוי לצרכי ציבור, תשתיות, הסדרי תנועה וכו'
מכפיל הדירות ונפח זכויות הבנייה ייקבעו במסגרת תכנון התב"ע להבטחת כדאיות כלכלית לפרויקט
תמ"א 38
תכנית מתאר ארצית מס' 38 מתחלקת לשני סוגים:
תמ"א 38/1 – חיזוק ועיבוי
תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
בשני המקרים בעלי הדירות מקבלים דירה משופרת לאחר ביצוע העבודות בהתאם להסכם שנחתם מול היזם/קבלן המבצע.
פרויקטים מסוג זה יוצאים לפועל ברוב גדול של המקרים על בית מגורים משותף יחיד.
התכנית חלה אך ורק על בתי מגורים משותפים העומדים בהגדרות והתנאים הקבועים בחוק, ביניהם התנאים שלהלן:
1. מבנים שההיתר בניה לבנייתם ניתן לפני ה 1.1.1980.
2. מבנים שאינם עומדים בתקן 413 לרעידות אדמה.
3. מס' הדירות והשטחים הבנויים עומדים במינימום הנדרש בחוק.
תמ״א 38/1
במסגרת תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) מתבצעות עבודות חיזוק במבנה.
הדיירים חותמים על הסכם מול היזם בו הם מעבירים ליזם את זכויות הבנייה לקומות שיתווספו מעל הבניין הקיים.
תמורות נפוצות בפרויקטים מסוג זה: שיפוץ וחיזוק של הבניין בהתאם לתקן 413, הרחבת הדירות הקיימות באמצעות תוספת ממ"דים, תוספת מרפסות, תוספת מעלית והכל בהתאם לתנאים שסוכמו בין הדיירים ליזם.
היזם מקבל בתמורה את הזכות לבנות קומות חדשות על גג הבניין הקיים.
למטה בארבעה סמלילים עם הסימני קריאה:* לצורך ביצוע התוכנית נדרשת הסכמה של שני שלישים או יותר מבעלי הדירות בבניין* הליך מקוצר המאפשר יציאה לתכנון להיתר בניה ללא צורך בקידום תב"ע(בניגוד לעסקאות פינוי בינוי).* הליך בנייה מסובך ומורכב יותר מבנייה חדשה, הדורש מיומנות גבוהה, ידע וניסיון בפרויקטים מסוג זה* ישנה היתכנות כלכלית לביצוע הפרויקט באחוז גבוה יותר מהבניינים באופן משמעותי מפרויקטים של הריסה ובניה מחדש
לצורך התנעת התהליך נדרשת הסכמה של שני שלישים או יותר מבעלי הדירות בבניין המשותף
הליך מקוצר המאפשר יציאה לתכנון להיתר בניה ללא צורך בקידום תב"ע
הליך בנייה מורכב יותר מבנייה חדשה הדורש מיומנות גבוהה, ידע וניסיון בפרויקטים מסוג זה
ישנה היתכנות כלכלית לביצוע הפרויקט בשיעור גבוה יותר מפרויקטים להריסה ובניה מחדש
תמ״א 38/2
במסגרת תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) נהרס הבנין הישן ובמקומו נבנה בנין חדש.
הדיירים חותמים על הסכם בו הם מעבירים ליזם את כלל זכויות הבנייה במגרש לשם הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש הכולל כמות גדולה יותר של קומות ויח"ד, בו יהיו זכאים לדירה חדשה ומשופרת בתנאים שהוסכמו.
תמורות נפוצות בפרויקטים מסוג זה: דירה חדשה בשטח זהה/מוגדל משטח הדירה ישנה, תוספת מרפסת, חניה וכו'.
לצורך התנעת התהליך נדרשת הסכמה של 80% או יותר מבעלי הדירות בבניין המשותף
הליך מקוצר המאפשר יציאה לתכנון להיתר בניה ללא צורך בקידום תב"ע
הליך בנייה סטנדרטי ומוכר (בניה חדשה), מה שמביא לשווי גבוה יותר של הדירות בפרויקט (הן של הדיירים והן של היזם)
ישנה היתכנות כלכלית לביצוע הפרויקט באזורי ביקוש בעלי שווי קרקע גבוה יחסית
פינוי בינוי
תכנית פינוי בינוי מתחלקת לשני מסלולים:
מסלול רשויות (יוזמת המדינה)
מסלול מיסוי (יוזמה פרטית)
בשני המסלולים לפינוי בינוי נהרס מתחם מגורים ומוקם תחתיו מתחם חדש ומודרני הכולל הכנת תכנית מפורטת הכוללת בתוכה התייחסות ומתן מענה מקיף לנפחי בניה, שטחים פתוחים וציבוריים, תשתיות, הסדרי תנועה וכו'.
בין התנאים לקידום תכנית מפורטת לפינוי בינוי:
1. מתחם הכולל 24 יח"ד לפחות.
2. שטחו הכולל של המתחם עומד בשטח מינימאלי שנקבע על-ידי ועדות התכנון.
3. להתנעת התהליך דרושה הסכמה של שני שלישים מבעלי הדירות במתחם.
פינוי בינוי | מסלול רשויות
במסלול רשויות התכנית מקודמת ביוזמת המדינה, המכריזה על מתחם המיועד לפינוי בינוי.
הרשות המקומית אחראית על קידום התוכנית עד להכנתה ולאישורה במוסדות התכנון והשלמת השטחים הציבוריים בתכנית. לאחר מכן, האחריות לקידום העסקה מול היזם עוברת לבעלי הדירות במתחם אשר עוברים לניהול משא ומתן עד לחתימה על הסכם מחייב.
תמורות נפוצות בפרויקטים מסוג זה: דירה חדשה בתוספת שטח, מרפסת, חניה, מחסן, קרן תחזוקה ועוד, הכל בכפוף להסכמות בין בעלי הדירות ליזם.
במסלול זה הרשות המקומית ו/או הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מכריזות על המתחם כ"מתחם פינוי בינוי"
לצורך התנעת התהליך נדרשת הסכמה של שני שלישים או יותר מבעלי הדירות במתחם
נדרש תכנון מוקדם וקידום תב"ע שתספק מענה ראוי לצרכי ציבור, תשתיות, הסדרי תנועה וכו'
מכפיל הדירות ונפח זכויות הבנייה ייקבעו במסגרת תכנון התב"ע להבטחת כדאיות כלכלית לפרויקט
פינוי בינוי | מסלול מיסוי
במסלול מיסוי התכנית מקודמת ביוזמת בעלי הדירות במתחם או היזם, האחרונים פונים למדינה בבקשה להכריז על מתחם כמיועד לפינוי בינוי. המדינה תיעתר לבקשה אך ורק אם הינה עומדת בתנאים הקבועים בחוק. ההכרזה מקנה לפרויקט המתוכנן את הטבות המיסוי השונות והיזם הוא זה שנושא בעלות הכנת התכנית וקידום אישורה בוועדות התכנון.
תמורות נפוצות בפרויקטים מסוג זה: דירה חדשה בתוספת שטח, מרפסת, חניה, מחסן, קרן תחזוקה ועוד, הכל בכפוף להסכמות בין בעלי הדירות ליזם.
במסלול זה בעלי הדירות ו/או היזם פונים למדינה בבקשה להכריז על המתחם כ"מתחם פינוי בינוי"
לצורך התנעת התהליך נדרשת הסכמה של שני שלישים או יותר מבעלי הדירות במתחם
נדרש תכנון מוקדם וקידום תב"ע שתספק מענה ראוי לצרכי ציבור, תשתיות, הסדרי תנועה וכו'
מכפיל הדירות ונפח זכויות הבנייה ייקבעו במסגרת תכנון התב"ע להבטחת כדאיות כלכלית לפרויקט
